香港马会开奖结果睿信致成浅析杜邦财务分析体

更新时间:2019-10-07

  作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队,睿信地产咨询所成立的睿观地产研究院在对2018年行业典型企业年度表现进行深入分析的基础上,充分发挥贴近一线 年房地产行业上市公司50强白皮书》,以飨读者。

  2019 年白皮书主要包括“房地产行业发展回顾”、“房地产行业分析体系重构”、“50强群落分析”及“50强经营指标分析”四部分。在今年的白皮书中,睿观地产研究院开创性的重构了房地产行业经营分析指标体系,以现金流管理为切入点,还原管理报表以反应企业客观经营情况,围绕投入资本回报率,构建层层展开的分析指标体系,借助多年跟踪研究形成的“中国房地产行业核心经营指标数据库”深入研究,以期为行业企业提供更具参考价值的研究分析。

  财务报表作为最具公信力的公司经营情况描述,受到各行各业的广泛关注,无论是企业内部经营分析还是投资者决策、金融机构评估,无不以财务分析作为重要一环。 为保证财务报表的客观有效,相关部门及行业机构相继出台一系列准则、法规,把会计处理建立在公允、合理的基础之上,并使不同时期、不同主体之间的会计结果的比较成为可能。

  为了透过数字的迷雾读懂背后的企业经营实际,以资产负债表、利润表、现金流量表三大核心报表为基础,比率分析、结构分析、趋势分析、因素分析等各类分析方法层出不穷,而以净资产收益率为核心层层展开的杜邦财务分析体系,以其完整清晰的逻辑体系与跨越行业差异的分析模式,成为最具代表性的财务分析模型。

  杜邦分析法是一种用来评价公司盈利能力和股东权益回报水平,从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积,这样有助于深入分析比较企业经营业绩。自20世纪20年代杜邦公司首先采用以来,在制造、能源、传统服务业等领域得到广泛认可。

  杜邦分析法也被广泛应用于地产行业财务分析,与签约销售额增长率等其它业务经营类指标相辅助,对地产企业经营状况进行评价比较。但日渐趋同的净利润率、难以体现差异的周转率、高企的资产负债率等,使得越来越多的业内人士感到财务分析难以客观分析经营实际,进而支持管理决策。

  从行业属性来看,我国房地产行业并不属于制造业,与注重进销存管理、注重成本边际效应的制造业有着显著差异。 房地产企业以自有资金及有息负债为投入资本,通过项目合作放大资本杠杆,通过预售制度提升业务杠杆,通过现金流入滚动再投提升资金运作效率,与制造业相比,定位为第三产业的房地产行业在本质上更接近于投资基金。

  在财务表现方面,超长的项目周期、独特的预售制度、大量的项目合作等行业特征,使得财务报表存在收入错期确认、大量预收款项、大量往来账款等问题,进而影响了核心指标的技术,极大的削弱了财务分析的有效性。

  房地产行业的特殊性,使其财务报表与管理报表相比呈现出显著的偏差,进而影响核心财务指标表现,使得企业自身指标回溯、企业间核心指标对比的有效性大打折扣。 为还原财务分析的有效性,我们需要对财务分析进行重构。 包括报表体系还原与指标体系重构两个部分。

  报表体系还原:指根据房地产行业业务特点,以现金流入为基准进行报表调整,将财务报表还原为管理报表。

  以有息负债及权益作为投入资本,围绕投入资本回报率搭建层层分解的指标体系,丰盛集团遭遇债务危机 “同胞公2019-09-19,提取息前税后利润率、投入资本周转率、总资产周转率、投入资本杠杆率等核心指标,作为重构后财务分析体系的内核。

  由于财务指标更侧重于事后分析,为更全面的反映企业经营实际,为读者呈现更为立体的企业经营状况侧写,睿信研究院构建了以规模增长、财务表现、先行指标、综合表现四大维度为核心,涵盖业务规模、增长态势、投资效益、盈利能力、周转效率、杠杆权益、偿付风险、创现能力、发展潜力、人均效能、市场表现等指标群的评价体系。

  我们以2018年房地产上市公司50强为样本,通过报表还原与指标分析,对领先企业各类指标表现进行全面分析,香港马会开奖结果详细内容请见本书第三篇群落分析及第四篇指标分位分析。

  下期导读:下章起,睿信咨询将着重从房地产上市公司50强群落进行分析,敬请关注。

  *本文节选自《2019房地产上市公司50强白皮书》,详细报告内容欢迎微信或邮件咨询索取。